Normalerweise gibt es zwei Wege, einen Mietvertragvertrag zu beenden: entweder läuft er aus, oder aber das Vertragsverhältnis wird gekündigt. So endet zum Beispiel der Zeitmietvertrag innerhalb der gesetzten Frist und bedarf keiner besonderen Kündigung.

Ein normal üblicher Mietvertrag jedoch ist meistens unbefristet - hier muss also eine Kündigung vorliegen, damit das Mietvertragsverhältnis beendet werden kann.

Kündigung durch den Mieter

Um einen unbefristeten Mietvertrag zu kündigen, bedarf es keinerlei Begründung.
Bei der Kündigung müssen nur gewisse Formen und Fristen beachtet werden.

Form der Kündigung eines Mietverhältnisses

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Ungültig sind Kündigungen per Telegramm, Email oder Fax.
Alle im Mietvertrag aufgeführten Vermieter müssen im Kündigungsschreiben angesprochen werden - dementsprechend muss bei Ehepaaren die Kündigung an beide Ehepartner gerichtet werden.

Ebenso muss jeder Mieter, der den Vertrag unterschrieben hat, auch die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Die Kündigung von nur einem Mieter ist nicht ausreichend.

Fristen für eine Kündigung des Mietverhältnisses

Der Zeitpunkt der Kündigung kann vom Mieter nicht frei gewählt werden, meist besteht eine Vertragsklausel. Wird im Vertrag keine Kündigungsfrist erwähnt, so gilt die gesetzliche Frist - unabhängig von der Mietzeit beträgt diese offizielle Kündigungsfrist drei Monate.
Der Vermieter hingegen ist noch immer an die alten Regelungen für die Kündigung gebunden: bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren gilt bereits eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, ab acht Jahren Mietdauer neun Monate.
Achtung: Vertraglich festgelegte Kündigungsfristen können ohne weiteres abgeändert werden!

Kündigung bei Zeitverträgen?

Vorzeitig aus einem Zeitvertrag auszusteigen, und zwar ohne triftigen Grund, ist für den Mieter meist nicht möglich, das Vertragsende kann nicht nach vorne verlegt werden. Hier greifen ansonsten nur noch Sonderkündigungsrechte.

Sonderkündigungsrechte bei Mietverhältnissen

Sonderrechte bei der Kündigung gibt es sowohl bei zeitlich befristeten Verträgen, als auch bei Verträgen mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Die Frist der Kündigung beträgt dann in der Regel drei Monate.

Sonderkündigungsrechte bestehen, wenn der Vermieter die Miete, anhand der Vorort üblichen Vergleichsmieten, erhöht. Bis zwei Monate nach der Mitteilung, dass die Miete erhöht wird, muss gekündigt werden. Wohnt der Mieter in einer Sozialwohnung, in der die Miete erhöht wird, kann bis zum dritten Werktag, in dem die Miete erhöht wird, gekündigt werden. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des nächsten Monats.

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen bestehen Sonderkündigungsrechte. Modernisierungsmaßnahmen müssen dem Mieter zwei Monate zuvor mitgeteilt werden, daraufhin hat der Mieter das Recht, bis Ende des nächsten Monats zu kündigen. Ende des zweiten Monats nach der Ankündigung endet dann das Mietverhältnis.

Wenn Soldaten, Beamte, Lehrer und Geistliche an einen anderen Dienstort versetzt werden, kann am ersten Termin nach Bekanntgabe der Versetzung innerhalb von drei Monaten die Kündigung erfolgen.

Stirbt ein Mieter, kann der verbleibende Ehepartner am nächsten Termin mit einer dreimonatigen Frist die Kündigung einreichen - vorausgesetzt er hat den Mietvertrag mit unterschreiben. Familienangehörigen, die den Vertrag nicht mit unterschrieben haben, steht eine Kündigung innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters zu. Für alle anderen "hinterbliebenen Mieter" gilt die dreimonatige gesetzliche Kündigungsfrist.

Bittet man seinen Vermieter darum, einen Untermieter aufnehmen zu dürfen, und wird dieses ohne triftigen Grund abgelehnt, so kann mit einer Frist von drei Monaten die Kündigung seitens des Mieters erfolgen.

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Unter Umständen darf das Vertragsverhältnis auch fristlos gekündigt werden. Das gilt, wenn die Wohnung schwerste Mängel aufweist, so wie akuter Schimmelbefall und starke Lärmbelästigung. Der Mieter muss die Mängel seinem Vermieter mitteilen und diesem eine gewisse Frist zur Beseitigung gewähren. Verstreicht diese ungenutzt, besteht das Recht auf eine fristlose Kündigung. Das Recht auf eine fristlose Kündigung besteht ebenso bei akuter Gesundheitsgefährdung, zum Beispiel durch Formaldehydkonzentrationen, wenn der Vermieter seine Pflichten nachweislich missachtet, zum Beispiel durch gefälschte bzw. manipulierte Nebenkostenabrechnungen und Mietübererhöhung, und schließlich bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens, zum Beispiel durch Hausfriedensbruch durch den Vermieter, tätlichen Angriffen und Beleidigung.

Kündigung durch den Vermieter

Auch der Vermieter hat das Recht, eine Kündigung des Mietvertrages auszusprechen.

Diese Kündigung muss schriftlich sein, sich an alle Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, wenden und die Unterschrift des Vermieters tragen. Mündlich gekündigt werden können möblierte Zimmer, die innerhalb der Wohnung des Vermieters liegen, und Ferienwohnungen.

Der Vermieter darf dem Mieter kündigen, wenn er für das vermietete Objekt Eigenbedarf für sich oder seine Familie geltend machen kann. Dies muss er unter Umständen nachweisen, ansonsten ist die Kündigung unwirksam. Kündigungsrecht für den Vermieter besteht auch bei Zahlungsverzug. Ist der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand, kann fristlos gekündigt werden. Nur bei schneller Nachzahlung kann die Kündigung noch abgewendet werden. Kündigen darf der Vermieter weiterhin, wenn eine Fortsetzung des Vertrages eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes verhindert und wenn die Wohnung durch den Mieter vertragswidrig genutzt wird.

Unbefristete Gewerberäume können ohne Grund gekündigt werden. Es empfehlen sich befristete Verträge mit einer Möglichkeit auf Verlängerung.